Antes de comenzar te quiero contar que, si te gusta lo que escribo ac\u00e1, te comento tambi\u00e9n que todos los martes cada 15 d\u00edas me pod\u00e9s escuchar en Radio Universidad<\/strong>. \u00bfCu\u00e1ndo es la pr\u00f3xima salida? El pr\u00f3ximo martes 1 de octubre<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Tal vez tu situaci\u00f3n sea como la m\u00eda, profesional, con m\u00e1s de dos trabajos, en pareja con otra profesional, que tambi\u00e9n tiene m\u00e1s de dos trabajos. Ambos alquilamos y vemos de manera bastante lejana la posibilidad de contar con vivienda propia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Tal vez tus padres, como los m\u00edos o los de mi pareja, a tu edad o a la nuestra ya contaban no solo con terreno, tambi\u00e9n con vivienda propia. Esto que te pasa a vos, que me pasa a mi parece que est\u00e1 siendo cada vez m\u00e1s com\u00fan y as\u00ed lo dicen los datos, pero \u00bfc\u00f3mo llegamos a esto?<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En este trabajo de b\u00fasqueda y de tratar de entender qu\u00e9 pasa en nuestro pa\u00eds con la vivienda llegu\u00e9 al libro \u201cArgentina II: entramado de geograf\u00edas en disputa\u201d<\/strong> que abunda entre este y otros temas relacionados con los problemas territoriales de nuestro pa\u00eds, pensado, escrito y gestionado por profesionales de argentinos y que pod\u00e9s encontrar ac\u00e1<\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u201cEn el capitalismo, el espacio urbano es reducido a un simple producto-mercanc\u00eda\u201d<\/strong>. As\u00ed comienza uno de los p\u00e1rrafos del texto \u201cMercado inmobiliario y acceso a la ciudad en los espacios urbanos argentinos\u201d escrito por Carolina Cisterna y Luc\u00eda Matteucci<\/strong>. Esta frase le corresponde a Henri Lefebvre, soci\u00f3logo franc\u00e9s que profundiz\u00f3 su teor\u00eda respecto al derecho a la ciudad.<\/p>\n\n\n\n Topalov (1979), sostuvo que la ciudad constituye una forma de socializaci\u00f3n capitalista de las fuerzas productivas y la situ\u00f3 como ese espacio en donde se dan las condiciones generales para la b\u00fasqueda de plusval\u00edas urbanas. De este modo, se\u00f1al\u00f3 como una de las contradicciones principales del espacio el hecho de que es un producto social y colectivo cuya apropiaci\u00f3n es privada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Los inmuebles se convierten en una forma de colocaci\u00f3n financiera o reserva de valor<\/strong>, y ellos tiene efectos distributivos en el acceso al espacio urbano, en particular a la tierra y a la vivienda (Del R\u00edo y Langard, 2016)<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En la historia de nuestro pa\u00eds aparece el Estado nacional, en la d\u00e9cada de 1940, con un rol activo en las pol\u00edticas de la vivienda para sectores de ingresos medios y bajos.<\/strong> Fue en la Constituci\u00f3n de 1949, que la vivienda social aparece como un derecho del trabajador y pasar a ser un dispositivo de pol\u00edtica p\u00fablica con el objetivo de intervenir sobre las condiciones de vida de la clase trabajadora.<\/p>\n\n\n\n As\u00ed fue que naci\u00f3 el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) <\/strong>cuyos recursos proven\u00edan del 5% de los aportes de los empleadores sobre la masa de remuneraciones pagadas al personal asalariado.<\/strong> Este fondo ten\u00eda como objetivo la construcci\u00f3n de viviendas de inter\u00e9s social y obras de equipamiento urbano. Otra instituci\u00f3n que tuvo un rol destacado fue el Banco Hipotecario Nacional, que ten\u00eda la funci\u00f3n de otorgar cr\u00e9ditos a largo plazo para la compra o construcci\u00f3n de viviendas al segmento de la poblaci\u00f3n que no pod\u00eda acceder al financiamiento privado.<\/p>\n\n\n\n Si bien con algunos idas y vueltas se mantuvo el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de acceso a la vivienda, fue durante la dictadura que este proceso, con grandes exponentes como Videla y Mart\u00ednez de Hoz que esto se termin\u00f3 y a partir de ah\u00ed no se pudo recuperar m\u00e1s.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Fue en 1978 cuando se puso en marcha el proceso de desregulaci\u00f3n del alquiler.<\/strong> A partir de ah\u00ed se determin\u00f3 que el Estado no regular\u00eda el precio del alquiler y que la construcci\u00f3n no pague impuestos.<\/strong> As\u00ed se consolid\u00f3 la libertad para obtener renta infinita de las viviendas, cobrar meses por adelantado, o exigir d\u00f3lares para alquilar el inmueble, todo eso gentileza de la \u00faltima dictadura c\u00edvico militar.<\/p>\n\n\n\n En 1982 las viviendas ya se comercializaban en d\u00f3lares.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En los meses previo a las elecciones se produjo un retiro masivo de viviendas en alquiler, lo que aceler\u00f3 la discusi\u00f3n de la ley de alquileres en 1984. Dicha ley se mantuvo hasta 2015.<\/p>\n\n\n\n Durante la temporada menemista se introdujeron nuevas formas de vida y segregaci\u00f3n social: los barrios privados en la provincia de Bs. As. y la proliferaci\u00f3n de constructoras de vivienda privada y vac\u00eda en la Capital Federal<\/strong>, entre otras.<\/p>\n\n\n\n Para 2001 se duplicaron la cantidad de viviendas vac\u00edas que hab\u00eda en 1980<\/strong>, mientas que el alquiler fue el principal aumento sufrido por los trabajadores durante la convertibilidad.<\/p>\n\n\n\n Entre la dictadura -que termin\u00f3 con el r\u00e9gimen de regulaci\u00f3n peronista- y el 2001, la cantidad de viviendas desocupadas pasaron de 1.100.000 a m\u00e1s de 2.300.000<\/strong>. De la funci\u00f3n social de la vivienda a la propiedad privada inalienable.<\/p>\n\n\n\n Luego de la crisis de 2001, lo que se dinamiz\u00f3 y potenci\u00f3 fue el mercado inmobiliario, liderando la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica tras la devaluaci\u00f3n del peso.<\/p>\n\n\n\n \u201cEntre 2001 y 2010, el metro cuadrado fue uno de los mecanismos de refugio de valor m\u00e1s rentable: la rentabilidad del plazo fijo en pesos aumento 164%; el d\u00f3lar aumento 296 %; la inflaci\u00f3n acumulada 454%, y el precio del metro cuadrado aumento 502%.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Volviendo a lo que cuentan Cisterna <\/strong>y Matteucci<\/strong>, el incremento de la demanda inmobiliaria impact\u00f3 de forma directa en las expectativas y comportamientos especulativos de los agentes del mercado y contribuy\u00f3 a una suba de precios del suelo. Sumado a esto, la ausencia de pol\u00edticas de regulaci\u00f3n del suelo, llevaron a procesos de valorizaci\u00f3n inmobiliaria sean capitalizados, mayormente, por agentes especuladores inmobiliarios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, las autoras de este cap\u00edtulo adjuntan la variaci\u00f3n del ISAC. El ISAC es el indicador sint\u00e9tico de la actividad de la construcci\u00f3n <\/strong>que muestra la evoluci\u00f3n del sector tomando como referencia los consumos aparentes de insumos requeridos en la construcci\u00f3n. Para su c\u00e1lculo se consideran, en t\u00e9rminos de volumen f\u00edsico, los insumos: “Asfalto”, “Cales”, “Cemento portland”, “Grifer\u00eda”, “Hierro redondo y aceros para la construcci\u00f3n”, “Hormig\u00f3n elaborado”, “Ladrillos huecos”, “Mosaicos gran\u00edticos y calc\u00e1reos”, “Pinturas para la construcci\u00f3n”, “Pisos y revestimientos cer\u00e1micos”, “Placas de yeso”, “Sanitarios de cer\u00e1mica”, “Tubos de acero sin costura”, “Vidrio plano para la construcci\u00f3n” y “Yeso”.<\/p>\n\n\n\n Debido a la publicaci\u00f3n del libro, el an\u00e1lisis del \u00edndice llega hasta 2020, para esta columna, le agregu\u00e9 los siguientes a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Este indicador nos muestra la ca\u00edda de la actividad post crisis del a\u00f1o 2001, llegando a un m\u00ednimo en el a\u00f1o 2002, desde donde comienza su recuperaci\u00f3n hasta, teniendo un decaimiento en el a\u00f1o 2009, luego vuelve el crecimiento y ya se ve a partir de 2015 aproximadamente un per\u00edodo de oscilaci\u00f3n que continu\u00f3 hasta el a\u00f1o 2023.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n El Centro de Investigaci\u00f3n de Finanzas de la Universidad Torcuato di Tella<\/strong> realiz\u00f3 un estudio a trav\u00e9s del Relevamiento Inmobiliario de Am\u00e9rica Latina <\/strong>(Abril 2024), donde se analizaron factores como los ingresos de los ciudadanos y los costos asociados con la compra de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n Uno de los resultados que encontraron es que el rango del precio del m2<\/sup> en Am\u00e9rica Latina var\u00eda de entre los 1202 a 3166 d\u00f3lares.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Algunas de las consideraciones para este estudio fueron las siguientes:<\/p>\n\n\n\n El resultado fue que para la compra de un departamento de 100 m2<\/sup> en la ciudad de Buenos Aires, con un salario m\u00ednimo de $202.000 (Abril 2024), destinando el 100% de nuestros ingresos, la cantidad de a\u00f1os necesarios para adquirir la vivienda ser\u00edan 129<\/strong>, siendo Argentina, el pa\u00eds de la regi\u00f3n donde m\u00e1s salarios se necesitar para dicho objetivo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Si miramos los datos publicados por el INDEC en los diferentes censos del a\u00f1o 2001 al a\u00f1o 2022<\/strong>, podemos ver como fueron variando en los \u00faltimos 22 a\u00f1os el porcentaje tanto de propietarios como inquilinos.<\/p>\n\n\n\n Para el a\u00f1o 2001 el 75% de los censados eran propietarios de su vivienda, para 2010 ese n\u00famero fue de 72%, llegando a un 66% en el a\u00f1o 2022.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mientras los propietarios se redujeron en este tiempo, lo que si subi\u00f3 fue el porcentaje de inquilinos. Como vemos en el gr\u00e1fico, para el a\u00f1o 2001 la cantidad de inquilinos era del 11%, para 2010 ese porcentaje aument\u00f3 al 16%, llegando casi al 21% para el a\u00f1o 2022.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En ese per\u00edodo, nominalmente los inquilinos pasaron de 1.122.208 <\/strong>personas a 3.342.616 <\/strong>personas. Es decir, en 22 a\u00f1os, la cantidad de inquilinos e inquilinas casi se triplicaron<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La imagen a continuaci\u00f3n muestra como fueron variando en los diferentes censos (2001, 2010, 2022) las diferentes condiciones de la vivienda relevadas por el INDEC.<\/p>\n\n\n\n Las categor\u00edas son:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Hace unos meses lanc\u00e9 una consulta en mi perfil de Instagram sobre este tema, debido a lo acotado de la interacci\u00f3n que permite la red social hice las siguientes tres preguntas:<\/p>\n\n\n\n En ese ensayo de encuesta respondieron 74 personas<\/strong>, desde los 20 a\u00f1os a mayores de cuarenta a\u00f1os de diferentes ciudades del pa\u00eds<\/strong>. Vale aclarar que en cuanto al rango etario puede haber un posible sesgo debido a que yo estoy en el rango de 30 a 39 a\u00f1os.<\/em><\/p>\n\n\n\n Hecha toda esta introducci\u00f3n, el 70% de las personas que respondieron son inquilinos o inquilinas<\/strong>, mientras que el restante 30% cuenta con vivienda propia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En cuanto a los rangos etarios de los inquilinos, casi un 40% se ubica en el rango de entre los 20 a 29 a\u00f1os<\/strong>, mientras que un 57% se encuentra entre los 30 y 39 a\u00f1os<\/strong>. El porcentaje restante corresponde al rango de entre 40 a 49 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n Tal vez este sea el dato m\u00e1s interesante y es que el 57% de los inquilinos destinan entre un 20% y un 29% de su salario a pagar el alquiler<\/strong>. Un 22% destina entre un 30% y un 39% de su salario a pagar el alquiler.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan los datos del censo de 2022<\/strong>, el 63,8% cuenta con vivienda propia<\/strong>. Este dato para el censo de 2010 <\/strong>era de 70,7%.<\/strong> Algo similar a lo que sucedi\u00f3 a nivel nacional en el mismo per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n Hace poquito, en una conversaci\u00f3n sobre este tema, me comentaron que ahora hab\u00edan vuelto los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n Fue durante el primer semestre que irrumpieron nuevamente los cr\u00e9ditos hipotecarios de diferentes bancos para la compra o refacci\u00f3n de viviendas. Los cr\u00e9ditos hipotecarios ya sean para construcci\u00f3n o adquisici\u00f3n de una vivienda te permiten financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, con un plazo de devoluci\u00f3n de 360 meses, con una tasa de inter\u00e9s de entre 3,5% y 8,5% y la actualizaci\u00f3n correspondiente al UVA.<\/p>\n\n\n\n Ahora, qu\u00e9 ingreso hay que tener para adquirir una vivienda.<\/p>\n\n\n\n Vamos a usar de ejemplo un departamento o una casa de unos u$s100.000<\/strong> (una casa de 2 dormitorios en Pueblo Nuevo en Olavarr\u00eda).<\/p>\n\n\n\n Para ese monto, el cr\u00e9dito hipotecario que se puede solicitar es de hasta u$s80.000<\/strong>, por lo tanto, los restantes u$s20.000 se deben financiar de otra manera<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En el caso de que se solicite el pr\u00e9stamo a 30 a\u00f1os, se precisar\u00e1 tener un ingreso de $2.500.00 y la cuota inicial ser\u00eda de $625.000.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan la pir\u00e1mide social publicada en junio de 2024 por La Naci\u00f3n que pod\u00e9s encontrar ac\u00e1<\/a>, en principio no ser\u00edan cr\u00e9ditos orientados a las clases sociales medias, medias bajas y bajas que es donde el d\u00e9ficit habitacional es mayor.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Vimos a lo largo de esta nota como la dictadura comenz\u00f3 con un proceso que se fue consolidando a lo largo de los siguientes per\u00edodos democr\u00e1ticos.<\/p>\n\n\n\n El mercado inmobiliario se expandi\u00f3 a niveles hist\u00f3ricos su producci\u00f3n, pero estuvo en su mayor\u00eda orientada a sectores medios altos y altos de la sociedad<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\u00bfUna generaci\u00f3n de inquilinos?<\/h2>\n\n\n\n
Introducci\u00f3n: La mercantilizaci\u00f3n del suelo<\/h2>\n\n\n\n
Un poco de historia<\/h2>\n\n\n\n
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<\/figure>\n\n\n\n\u00bfCu\u00e1nto nos cuesta comprar una casa?<\/h2>\n\n\n\n
Consideraciones<\/h3>\n\n\n\n
\n
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<\/figure>\n\n\n\nVamos a los n\u00fameros<\/h2>\n\n\n\n
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<\/figure>\n\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/cdnoticias.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/IMAGEN-5-3.png?resize=800%2C204&ssl=1\")
<\/figure>\n\n\n\nUna encuesta casera<\/h2>\n\n\n\n
\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/cdnoticias.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/IMAGEN-6-4.png?resize=794%2C574&ssl=1\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/cdnoticias.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/IMAGEN-7-5.png?resize=800%2C311&ssl=1\")
<\/figure>\n\n\n\nLa situaci\u00f3n en Olavarr\u00eda<\/h2>\n\n\n\n
Con la libertad llegaron los cr\u00e9ditos<\/h2>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/cdnoticias.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/IMAGEN-8-3.png?resize=800%2C533&ssl=1\")
<\/figure>\n\n\n\nConclusiones<\/h2>\n\n\n\n