La argentina inquilina
¿Hay cada vez menos propietarios en Argentina? ¿Cada vez más gente alquila? ¿Cómo es esta situación en Olavarría?
Por Marcos Pascua / Especial para Central de Noticias
Antes de comenzar te quiero contar que, si te gusta lo que escribo acá, te comento también que todos los martes cada 15 días me podés escuchar en Radio Universidad. ¿Cuándo es la próxima salida? El próximo martes 1 de octubre.
¿Una generación de inquilinos?
Tal vez tu situación sea como la mía, profesional, con más de dos trabajos, en pareja con otra profesional, que también tiene más de dos trabajos. Ambos alquilamos y vemos de manera bastante lejana la posibilidad de contar con vivienda propia.
Tal vez tus padres, como los míos o los de mi pareja, a tu edad o a la nuestra ya contaban no solo con terreno, también con vivienda propia. Esto que te pasa a vos, que me pasa a mi parece que está siendo cada vez más común y así lo dicen los datos, pero ¿cómo llegamos a esto?
Introducción: La mercantilización del suelo
En este trabajo de búsqueda y de tratar de entender qué pasa en nuestro país con la vivienda llegué al libro “Argentina II: entramado de geografías en disputa” que abunda entre este y otros temas relacionados con los problemas territoriales de nuestro país, pensado, escrito y gestionado por profesionales de argentinos y que podés encontrar acá.
“En el capitalismo, el espacio urbano es reducido a un simple producto-mercancía”. Así comienza uno de los párrafos del texto “Mercado inmobiliario y acceso a la ciudad en los espacios urbanos argentinos” escrito por Carolina Cisterna y Lucía Matteucci. Esta frase le corresponde a Henri Lefebvre, sociólogo francés que profundizó su teoría respecto al derecho a la ciudad.
Topalov (1979), sostuvo que la ciudad constituye una forma de socialización capitalista de las fuerzas productivas y la situó como ese espacio en donde se dan las condiciones generales para la búsqueda de plusvalías urbanas. De este modo, señaló como una de las contradicciones principales del espacio el hecho de que es un producto social y colectivo cuya apropiación es privada.
Los inmuebles se convierten en una forma de colocación financiera o reserva de valor, y ellos tiene efectos distributivos en el acceso al espacio urbano, en particular a la tierra y a la vivienda (Del Río y Langard, 2016)
Un poco de historia
En la historia de nuestro país aparece el Estado nacional, en la década de 1940, con un rol activo en las políticas de la vivienda para sectores de ingresos medios y bajos. Fue en la Constitución de 1949, que la vivienda social aparece como un derecho del trabajador y pasar a ser un dispositivo de política pública con el objetivo de intervenir sobre las condiciones de vida de la clase trabajadora.
Así fue que nació el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) cuyos recursos provenían del 5% de los aportes de los empleadores sobre la masa de remuneraciones pagadas al personal asalariado. Este fondo tenía como objetivo la construcción de viviendas de interés social y obras de equipamiento urbano. Otra institución que tuvo un rol destacado fue el Banco Hipotecario Nacional, que tenía la función de otorgar créditos a largo plazo para la compra o construcción de viviendas al segmento de la población que no podía acceder al financiamiento privado.
Si bien con algunos idas y vueltas se mantuvo el régimen de protección de acceso a la vivienda, fue durante la dictadura que este proceso, con grandes exponentes como Videla y Martínez de Hoz que esto se terminó y a partir de ahí no se pudo recuperar más.
Fue en 1978 cuando se puso en marcha el proceso de desregulación del alquiler. A partir de ahí se determinó que el Estado no regularía el precio del alquiler y que la construcción no pague impuestos. Así se consolidó la libertad para obtener renta infinita de las viviendas, cobrar meses por adelantado, o exigir dólares para alquilar el inmueble, todo eso gentileza de la última dictadura cívico militar.
En 1982 las viviendas ya se comercializaban en dólares.
En los meses previo a las elecciones se produjo un retiro masivo de viviendas en alquiler, lo que aceleró la discusión de la ley de alquileres en 1984. Dicha ley se mantuvo hasta 2015.
Durante la temporada menemista se introdujeron nuevas formas de vida y segregación social: los barrios privados en la provincia de Bs. As. y la proliferación de constructoras de vivienda privada y vacía en la Capital Federal, entre otras.
Para 2001 se duplicaron la cantidad de viviendas vacías que había en 1980, mientas que el alquiler fue el principal aumento sufrido por los trabajadores durante la convertibilidad.
Entre la dictadura -que terminó con el régimen de regulación peronista- y el 2001, la cantidad de viviendas desocupadas pasaron de 1.100.000 a más de 2.300.000. De la función social de la vivienda a la propiedad privada inalienable.
Luego de la crisis de 2001, lo que se dinamizó y potenció fue el mercado inmobiliario, liderando la recuperación económica tras la devaluación del peso.
“Entre 2001 y 2010, el metro cuadrado fue uno de los mecanismos de refugio de valor más rentable: la rentabilidad del plazo fijo en pesos aumento 164%; el dólar aumento 296 %; la inflación acumulada 454%, y el precio del metro cuadrado aumento 502%.”
Volviendo a lo que cuentan Cisterna y Matteucci, el incremento de la demanda inmobiliaria impactó de forma directa en las expectativas y comportamientos especulativos de los agentes del mercado y contribuyó a una suba de precios del suelo. Sumado a esto, la ausencia de políticas de regulación del suelo, llevaron a procesos de valorización inmobiliaria sean capitalizados, mayormente, por agentes especuladores inmobiliarios.
Además, las autoras de este capítulo adjuntan la variación del ISAC. El ISAC es el indicador sintético de la actividad de la construcción que muestra la evolución del sector tomando como referencia los consumos aparentes de insumos requeridos en la construcción. Para su cálculo se consideran, en términos de volumen físico, los insumos: “Asfalto”, “Cales”, “Cemento portland”, “Grifería”, “Hierro redondo y aceros para la construcción”, “Hormigón elaborado”, “Ladrillos huecos”, “Mosaicos graníticos y calcáreos”, “Pinturas para la construcción”, “Pisos y revestimientos cerámicos”, “Placas de yeso”, “Sanitarios de cerámica”, “Tubos de acero sin costura”, “Vidrio plano para la construcción” y “Yeso”.
Debido a la publicación del libro, el análisis del índice llega hasta 2020, para esta columna, le agregué los siguientes años.
Este indicador nos muestra la caída de la actividad post crisis del año 2001, llegando a un mínimo en el año 2002, desde donde comienza su recuperación hasta, teniendo un decaimiento en el año 2009, luego vuelve el crecimiento y ya se ve a partir de 2015 aproximadamente un período de oscilación que continuó hasta el año 2023.
¿Cuánto nos cuesta comprar una casa?
El Centro de Investigación de Finanzas de la Universidad Torcuato di Tella realizó un estudio a través del Relevamiento Inmobiliario de América Latina (Abril 2024), donde se analizaron factores como los ingresos de los ciudadanos y los costos asociados con la compra de la vivienda.
Uno de los resultados que encontraron es que el rango del precio del m2 en América Latina varía de entre los 1202 a 3166 dólares.
Consideraciones
Algunas de las consideraciones para este estudio fueron las siguientes:
- Para el cálculo realizado se consideró el salario mínimo de cada país;
- Se supone que el interesado destinaría el 100% de sus ingresos para comprar la vivienda;
- Se considera para la compra un departamento de 100 m2 en la ciudad de Buenos Aires;
- El salario mínimo para el mes de abril era de $202.000, lo que equivalía a 230 dólares a precio oficial;
- El precio del metro cuadrado costaba alrededor de 2300 dólares.
El resultado fue que para la compra de un departamento de 100 m2 en la ciudad de Buenos Aires, con un salario mínimo de $202.000 (Abril 2024), destinando el 100% de nuestros ingresos, la cantidad de años necesarios para adquirir la vivienda serían 129, siendo Argentina, el país de la región donde más salarios se necesitar para dicho objetivo.
Vamos a los números
Si miramos los datos publicados por el INDEC en los diferentes censos del año 2001 al año 2022, podemos ver como fueron variando en los últimos 22 años el porcentaje tanto de propietarios como inquilinos.
Para el año 2001 el 75% de los censados eran propietarios de su vivienda, para 2010 ese número fue de 72%, llegando a un 66% en el año 2022.
Mientras los propietarios se redujeron en este tiempo, lo que si subió fue el porcentaje de inquilinos. Como vemos en el gráfico, para el año 2001 la cantidad de inquilinos era del 11%, para 2010 ese porcentaje aumentó al 16%, llegando casi al 21% para el año 2022.
En ese período, nominalmente los inquilinos pasaron de 1.122.208 personas a 3.342.616 personas. Es decir, en 22 años, la cantidad de inquilinos e inquilinas casi se triplicaron.
La imagen a continuación muestra como fueron variando en los diferentes censos (2001, 2010, 2022) las diferentes condiciones de la vivienda relevadas por el INDEC.
Las categorías son:
- Propietarios;
- Inquilinos;
- Ocupante por préstamo;
- Otra situación.
Una encuesta casera
Hace unos meses lancé una consulta en mi perfil de Instagram sobre este tema, debido a lo acotado de la interacción que permite la red social hice las siguientes tres preguntas:
- Condición de la vivienda: inquilino o propietario;
- Edad;
- Si es inquilino, cuánto porcentaje de su sueldo destina al alquiler.
En ese ensayo de encuesta respondieron 74 personas, desde los 20 años a mayores de cuarenta años de diferentes ciudades del país. Vale aclarar que en cuanto al rango etario puede haber un posible sesgo debido a que yo estoy en el rango de 30 a 39 años.
Hecha toda esta introducción, el 70% de las personas que respondieron son inquilinos o inquilinas, mientras que el restante 30% cuenta con vivienda propia.
En cuanto a los rangos etarios de los inquilinos, casi un 40% se ubica en el rango de entre los 20 a 29 años, mientras que un 57% se encuentra entre los 30 y 39 años. El porcentaje restante corresponde al rango de entre 40 a 49 años.
Tal vez este sea el dato más interesante y es que el 57% de los inquilinos destinan entre un 20% y un 29% de su salario a pagar el alquiler. Un 22% destina entre un 30% y un 39% de su salario a pagar el alquiler.
La situación en Olavarría
Según los datos del censo de 2022, el 63,8% cuenta con vivienda propia. Este dato para el censo de 2010 era de 70,7%. Algo similar a lo que sucedió a nivel nacional en el mismo período.
Con la libertad llegaron los créditos
Hace poquito, en una conversación sobre este tema, me comentaron que ahora habían vuelto los créditos hipotecarios.
Fue durante el primer semestre que irrumpieron nuevamente los créditos hipotecarios de diferentes bancos para la compra o refacción de viviendas. Los créditos hipotecarios ya sean para construcción o adquisición de una vivienda te permiten financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, con un plazo de devolución de 360 meses, con una tasa de interés de entre 3,5% y 8,5% y la actualización correspondiente al UVA.
Ahora, qué ingreso hay que tener para adquirir una vivienda.
Vamos a usar de ejemplo un departamento o una casa de unos u$s100.000 (una casa de 2 dormitorios en Pueblo Nuevo en Olavarría).
Para ese monto, el crédito hipotecario que se puede solicitar es de hasta u$s80.000, por lo tanto, los restantes u$s20.000 se deben financiar de otra manera.
En el caso de que se solicite el préstamo a 30 años, se precisará tener un ingreso de $2.500.00 y la cuota inicial sería de $625.000.
Según la pirámide social publicada en junio de 2024 por La Nación que podés encontrar acá, en principio no serían créditos orientados a las clases sociales medias, medias bajas y bajas que es donde el déficit habitacional es mayor.
Conclusiones
Vimos a lo largo de esta nota como la dictadura comenzó con un proceso que se fue consolidando a lo largo de los siguientes períodos democráticos.
El mercado inmobiliario se expandió a niveles históricos su producción, pero estuvo en su mayoría orientada a sectores medios altos y altos de la sociedad.
De la mano de esto, el valor del suelo y los inmuebles aumentaron exponencialmente su valor.
Por hoy llegamos hasta acá, si querés leer un poco más, te comparto el artículo completo que fue parte de esta introducción.
